TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN

Hợp đồng thuê tài sản là loại hợp đồng được sử dụng phổ biến hiện nay. Tuy vậy, các tranh chấp phát sinh bởi hợp đồng thuê tài sản vẫn thường xuyên xảy ra. Vậy, làm thế nào để giải quyết hợp đồng thuê tài sản khi có tranh chấp. Bài viết dưới đây của BIGBOSS LAW sẽ giúp bạn làm rõ vấn đề này.

Hợp đồng thuê tài sản là gì?

Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định như sau:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê“.

Riêng đối với hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác là những tài sản đặc biệt được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, hợp đồng thuê tài sản có những đặc điểm sau:

• Hợp đồng thuê tài sản luôn là hợp đồng song vụ. Bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản cho bên thuê và bên thuê có nghĩa vụ phải trả tiền cho bên cho thuê.
• Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có trả tiền và có đền bù.
• Đối tượng của hợp đồng là tài sản. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Các nội dung cơ bản của hợp đồng thuê tài sản?

Về hình thức

• Đối với các tài sản không đăng ký quyền sở hữu hoặc Nhà nước không kiểm soát và pháp luật có quy định khác thì không hạn chế hình thức xác lập hợp đồng. Theo đó, hợp đồng có thể thỏa thuận bằng lời nói, hành vi hoặc văn bản.
• Đối với các loại hợp đồng thuê bất động sản hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì phải thực hiện bằng văn bản có thể có công chứng hoặc chứng thực tùy từng trường hợp theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan.

Về nội dung

• Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê (Điều 473 BLDS 2015).
• Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.
• Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý (Điều 474 BLDS 2015).
• Quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia.

Nghĩa vụ của các bên

Bên cho thuê

Thứ nhất, giao tài sản thuê (Điều 476 BLDS 2015)

• Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.
• Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại;
• Nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Thứ hai, bảo đảm giá trị sử dụng tài sản thuê (Điều 477 BLDS 2015)

• Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
• Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp theo quy định
• Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Thứ ba, bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê (Điều 478 BLDS 2015).

• Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
• Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Bên thuê

Thứ nhất, bảo quản tài sản thuê (Điều 479 BLDS 2015)

• Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ;
• Nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
• Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

Thứ hai, sử dụng đúng công dụng, mục đích của tài sản thuê ( Điều 480 BLDS 2015)

• Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.
• Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Thứ ba, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê

• Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận;
• Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Thứ tư, bên thuê phải trả lại tài sản thuê khi hợp đồng thuê không còn (Điều 482 BLDS 2015).

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê tài sản như thế nào?

Khi bên thuê hoặc bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ về hợp đồng thuê dẫn đến quyền và lợi ích bị xâm phạm:

• Bên bị xâm phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng như đã phân tích ở trên.
• Trường hợp phát hiện có dấu hiệu vi phạm các quy định tại Điều 177 BLDS 2015 về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
• Ngoài việc chấm dứt hợp đồng bằng các cách trên, các bên có thể yêu cầu bên vi phạm hợp đồng phạt vi phạm theo thỏa thuận của hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại.

Khi yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp cần lưu ý:

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú theo quy định tại Điều 35, Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) 2015.
• Hồ sơ khởi kiện phải đầy đủ các nội dung theo quy định tại Điều 189 BLTTDS 2015.
• Về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án cũng được hướng dẫn cụ thể trong BLTTDS 2015.
• Khi nộp đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét và thụ lý đơn khởi kiện, sau đó cần tiến hành nộp tạm ứng án phí và nộp biên lai thu tạm ứng án phí.
• Tòa án sẽ tiến hành giai đoạn chuẩn bị xét xử (họp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải, …).
• Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và có bản án, nếu các bên không đồng ý với bản án thì có quyền nộp đơn kháng cáo theo quy định của pháp luật.